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　　物業(yè)用房，全體業(yè)主共有 

　　典型案例：原物業(yè)拒交房，新物業(yè)只得向業(yè)主租房作為辦公室 專家說(shuō)法：物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主，歷史遺留問(wèn)題應(yīng)協(xié)商解決

“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”，《物權(quán)法》第七十三條的這一規(guī)定明確了小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房是屬于全體業(yè)主的，不可由其他單位或個(gè)人私自處置。

　　近幾年來(lái)，我市對(duì)物業(yè)服務(wù)用房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)已納入房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃審批的必備要件，要求開發(fā)商在報(bào)批設(shè)計(jì)方案時(shí)，必須拿出一塊地（不計(jì)入地價(jià)）用于建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房，其建筑面積計(jì)入業(yè)主公攤，屬于全體業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)用房多作為物業(yè)管理人員和業(yè)主委員會(huì)的辦公室，如果用于經(jīng)營(yíng)，其收益應(yīng)歸業(yè)主所有。但在我市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)行前（1999年1月1日），對(duì)于物業(yè)服務(wù)用房并沒有明確規(guī)定，那時(shí)建設(shè)的物業(yè)服務(wù)用房到底屬于開發(fā)商還是業(yè)主，必須依實(shí)際情況而定。

　　●生活案例

　　物業(yè)公司租房辦公

　　現(xiàn)在管理泰和花園的廈門綠色馨家園物業(yè)公司，竟是租用小區(qū)內(nèi)業(yè)主房子辦公，這是件怪事。

　　綠色馨家園物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人賴先生說(shuō)，他們公司從2003年7月進(jìn)駐泰和花園，之前負(fù)責(zé)小區(qū)管理的緣合物業(yè)公司是有正常辦公室的。可在緣合物業(yè)與小區(qū)業(yè)主所簽訂的物業(yè)合同期滿后，卻拒絕交出辦公室，說(shuō)辦公室的產(chǎn)權(quán)是他們的。泰和花園業(yè)主委員會(huì)曾經(jīng)幾次向緣合物業(yè)討要房子，但直到目前還沒有結(jié)果。原來(lái)的物業(yè)辦公室現(xiàn)在已經(jīng)變成了一間盆景店。

　　于是綠色馨家園物業(yè)就只能租房了，每月要交1200元租金。當(dāng)然，賴先生解釋，租金得從小區(qū)業(yè)主們所交納的管理費(fèi)中扣除。

　　不過(guò)緣合物業(yè)公司負(fù)責(zé)處理此事的陸先生則說(shuō)，泰和花園是大洋房地產(chǎn)公司在1997年開發(fā)的小區(qū)，當(dāng)時(shí)并沒有規(guī)劃建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房，也沒有公攤給全體業(yè)主。緣合物業(yè)當(dāng)年使用的辦公室是用大洋房地產(chǎn)公司的車庫(kù)改建的，物業(yè)合同到期退出小區(qū)后，車庫(kù)就已歸還大洋公司。由于目前泰和花園業(yè)委會(huì)正處于改選期間，小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房一事暫時(shí)擱置。

　　●部門看法

　　物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)歸業(yè)主

　　采訪中記者了解到，泰和花園的這種情況具有一定的普遍性。1999年1月1日頒布實(shí)行的《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，開發(fā)建筑單位應(yīng)向業(yè)主委員會(huì)移交已分?jǐn)傆?jì)費(fèi)到戶的用于公共服務(wù)的物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房面積為住宅區(qū)總建筑面積的千份之二，最低使用面積為30平方米，最多使用面積為200平方米，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有。不要說(shuō)1999年以前蓋的房子不一定有專門設(shè)置物業(yè)服務(wù)用房，就是1999年1月1日后建的房子，一些開發(fā)企業(yè)利用信息不對(duì)稱，以物業(yè)服務(wù)用房沒有公攤給業(yè)主為由，更替物業(yè)時(shí)據(jù)為己有。市建設(shè)與管理局房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理處副處長(zhǎng)邱永聰告訴記者，遇到這種情況，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)可以到國(guó)土房產(chǎn)或規(guī)劃部門調(diào)閱當(dāng)年開發(fā)商的報(bào)批方案，從中就可以看出當(dāng)時(shí)有沒有規(guī)劃建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房以及建設(shè)的面積有多大。如果的確是開發(fā)商強(qiáng)占了本該屬于全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)用房，業(yè)委會(huì)可起訴至法院要求開發(fā)商歸還。

　　不過(guò)現(xiàn)實(shí)中也有一種例外。邱永聰說(shuō)有的開發(fā)企業(yè)為了更好的服務(wù)業(yè)主，所規(guī)劃修建的物業(yè)服務(wù)用房有時(shí)面積超過(guò)200平方米，來(lái)供小區(qū)前期物業(yè)公司（多為開發(fā)商自身物業(yè)企業(yè)）使用，且多出的面積由開發(fā)企業(yè)出錢建設(shè)。這時(shí)一旦開發(fā)商自己的物業(yè)公司撤出小區(qū)后，就沒有義務(wù)把多出的面積轉(zhuǎn)交給新的物業(yè)公司，也就是說(shuō)多出部分的產(chǎn)權(quán)還是屬于開發(fā)商。

　　邱永聰認(rèn)為，隨著住房制度的改革，越來(lái)越多的城鎮(zhèn)居民擁有自己的住房，而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利。新《物權(quán)法》從維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益出發(fā)，明確規(guī)定業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分如電梯等公用設(shè)施和綠地等公用場(chǎng)所享有共有和共同管理的權(quán)利。 《物權(quán)法》在物業(yè)管理方面的規(guī)定與此前物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定基本一致，但作為上位法，《物權(quán)法》通過(guò)法律途徑將物業(yè)管理明確下來(lái)，具有更高的法律效力，是對(duì)物業(yè)管理的一個(gè)強(qiáng)調(diào)，更能保證物業(yè)管理的規(guī)范和健康發(fā)展，進(jìn)一步推進(jìn)和諧社區(qū)的建設(shè)。

　　●專家說(shuō)法

　　歷史遺留問(wèn)題由業(yè)主大會(huì)解決

　　在廈門市物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)林昆明看來(lái)，泰和花園物業(yè)服務(wù)用房之爭(zhēng)屬于歷史遺留問(wèn)題。他說(shuō)，泰和花園是1997年建造的，而《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》是1999年1月1日開始實(shí)行的，他建議泰和花園小區(qū)應(yīng)該召開業(yè)主大會(huì)，共同商討解決。

　　至于《物權(quán)法》關(guān)于物業(yè)服務(wù)用房的相關(guān)規(guī)定，林昆明認(rèn)為，從內(nèi)容上來(lái)說(shuō)，這與物業(yè)管理?xiàng)l例沒有任何出入，只是在法律效力上有所加強(qiáng)。

　　●律師觀點(diǎn)

　　物業(yè)用房應(yīng)由業(yè)委會(huì)協(xié)商

　　福建凌一律師事務(wù)所的林志銘律師多次受理有關(guān)物業(yè)之爭(zhēng)的案件。他說(shuō)，由于泰和花園是早期建設(shè)的小區(qū)，如果當(dāng)時(shí)確實(shí)沒有規(guī)劃公攤的物業(yè)服務(wù)用房，則只能由業(yè)委會(huì)內(nèi)部協(xié)商，看能不能給新進(jìn)入的物業(yè)無(wú)償提供辦公場(chǎng)所。

  對(duì)于現(xiàn)在的《物權(quán)法》與過(guò)去的物業(yè)管理?xiàng)l例，關(guān)于物業(yè)服務(wù)用房的規(guī)定兩者并沒有出入，是貫通一致的。 另外，從效力層面上講，《物權(quán)法》更進(jìn)了一步，使業(yè)主的權(quán)益得到法律上的落實(shí)，將給普通老百姓帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的好處。

　　●預(yù)告：《物權(quán)法》與市民生活，下期將關(guān)注“住宅小區(qū)可由誰(shuí)管理”話題，敬請(qǐng)讀者留意。

　　物業(yè)服務(wù)用房，所有權(quán)屬于全體業(yè)主。