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新政帶來規(guī)范化 商業(yè)地產遭遇了契機還是挑戰(zhàn)

新政下的商業(yè)地產發(fā)展已經受到業(yè)內的普遍關注，在宏觀調控的大環(huán)境下，未來商業(yè)地產將會迎來多少機遇和挑戰(zhàn)？這已經不僅是轉型過程中開發(fā)商思考的問題，投資者的觀望、社會的關注都已經使商業(yè)地產被動地開始它的規(guī)范化發(fā)展。作為地產開發(fā)的高價附加值產品之一，商業(yè)地產的機會在哪里？

　　●六大特征左右商業(yè)地產格局

　　從目前市場狀況來看，當前整個商業(yè)地產市場的六大特征為：

　　一、訂單開發(fā)理念獲得普遍認同

　　面對目前商業(yè)地產開發(fā)出現的種種困境，更多的商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)根據實際的市場情況積極思考，開始調整商業(yè)地產的運營方式。以往住宅開發(fā)式的“先開發(fā)、后銷售”的運營理念被打破，“先定位招商，后投資建設”的訂單式開發(fā)理念已經得到廣泛認同。國內商業(yè)地產的運營管理機制正逐漸走向成熟，符合商業(yè)地產發(fā)展規(guī)律和特征的運營理念開始流行。

　　二、大型企業(yè)紛紛戰(zhàn)略性進入商業(yè)地產

　　目前，內資、外資、開發(fā)商、運營商齊頭并進，掀起了一波商業(yè)地產擴張的高潮。一貫采取擴張發(fā)展戰(zhàn)略的企業(yè)大多保持了強勁的發(fā)展勢頭。一批在區(qū)域市場站穩(wěn)腳跟的企業(yè)也開始邁出異地擴張的步伐；許多外資企業(yè)也紛紛加入到商業(yè)地產擴張的浪潮中，令商業(yè)地產更多地響起強者的聲音。由于大開發(fā)商的強勢進入，中小商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)的生存壓力加大。一些地區(qū)商業(yè)物業(yè)供大于求的態(tài)勢明顯，使資金實力有限的中小開發(fā)商更為被動。

　　三、融資渠道出現新變化，多元化格局初顯

　　由于國內融資環(huán)境的擠壓，商業(yè)地產企業(yè)紛紛尋求新的融資模式，REITS作為一種理想的商業(yè)地產融資形式被普遍看好。但由于海外上市的條件和門檻較高，REITS的成功在中國還屬于“個案”。

　　海外資金也逐漸成為商業(yè)地產的重要資金來源。2005年外資進入中國房地產市場總金額高達23億美元，其中購買商鋪和寫字樓的有16億美元。摩根士丹利、美林、高盛集團和美國花旗集團4支海外規(guī)模資本先后涉足中國房地產投資領域，國際投行淡馬錫基金和老虎基金也通過斥巨資購買內資企業(yè)股權，目標直指國內優(yōu)質商用物業(yè)。

　　四、投機性開發(fā)現象依然存在

　　目前，商業(yè)房地產投機性開發(fā)主要有兩種方式：一是概念炒作；二是銷售方式炒作。成業(yè)行總經理邵念強在談到這個問題時表示，造成這種現象的原因主要是由于目前中國商用物業(yè)開發(fā)模式的不正常，國外比較成熟的商用物業(yè)所采取的開發(fā)模式通常是：項目開發(fā)———基金購買———基金委托銷售管理———開發(fā)商資金全部回籠———項目開發(fā)；而我國目前商用物業(yè)所采取的模式則是：項目開發(fā)———開發(fā)商獨立銷售———資金部分回籠———項目無法開發(fā)。這樣一個模式所導致的將是整個開發(fā)銷售鎖鏈的斷線，開發(fā)商沒有基金的支持、不能夠及時將資金回籠到位，因而才會出現投機性開發(fā)，目的便是盡快收回資金。

　　五、SHOPPING MALL前景遭質疑

　　在經歷一系列挫折之后，SH OP－PING M ALL的發(fā)展前景遭到質疑，并引發(fā)了業(yè)內激烈爭論。SH OP－PING M ALL規(guī)模究竟是處于衰落期還是成長期？應該多大？該如何選址等問題的答案不一，其開發(fā)熱度已有所降溫。

　　六、商業(yè)地產出現非正常盈利模式

　　國外商業(yè)地產的收益主要來自于物業(yè)銷售和租金的收益，但是，現階段一些商業(yè)地產開發(fā)商的獲利卻另辟蹊徑。一種是從地價獲利，利用地方政府要引進外資商業(yè)企業(yè)的迫切心情以及與外資商業(yè)企業(yè)的合資關系，變相從政府低價拿地，實現高額利潤。另一種是給主力店非正常的免租期引其進駐，然后以主力店為誘餌，高價銷售周邊店鋪，從而獲利。第三種是產權式返租，而真正主流的盈利模式卻被邊緣化了。

　　●六大機遇迎接商業(yè)地產未來

　　外國基金的注入，能夠填補國內商業(yè)地產項目開發(fā)中的基金缺口；國內的開發(fā)商們?yōu)榱四軌蚋�好地吸引外國基金的注入，勢必要改變目前在項目開發(fā)上的“不為”狀態(tài)，好的項目將會被逐漸地開發(fā)，通過這樣一個良性循環(huán)，將國內項目開發(fā)時以單純套現為目的，逐漸地轉變成為有所為而為之。

　　一、合作開發(fā)機會

　　國外大型開發(fā)企業(yè)進入中國，為國內商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)提供了與專業(yè)機構合作、提升自身開發(fā)品質的機會。由于國外房地產開發(fā)企業(yè)進入中國獨立運作項目的經驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，在這一過程中，國內有實力的商業(yè)地產開發(fā)商有機會與這些專業(yè)機構聯手，獲得更大的發(fā)展機會。

　　二、出售套現機會

　　運營良好的商業(yè)物業(yè)可能成為國外基金的收購對象。海外基金的運營主要是依靠物業(yè)長期持有帶來的租金收益，因此，2006年國內整體持有的優(yōu)質商業(yè)物業(yè)將會獲得更多的被收購機會，為開發(fā)商帶來可觀的收益。

　　三、項目收購機會

　　大量商業(yè)物業(yè)由于開發(fā)商資金和運營能力的不足而陷入困境，而這其中不乏地理位置優(yōu)越且開發(fā)設計優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)。對于有實力的企業(yè)而言，這些物業(yè)的市場價值遠高于其收購價值，是難得的市場機會；而對于這些物業(yè)的開發(fā)商而言，可以利用被收購的機會套現離開市場，從而減少投資損失。

　　四、業(yè)態(tài)替代機會

　　目前我國臨街商鋪和社區(qū)商業(yè)的服務仍然局限在購物和生活服務方面，休閑、娛樂類設施大多集中在傳統的商業(yè)中心。隨著消費者對休閑、娛樂等體驗式消費需求的增強，滿足社區(qū)和區(qū)域市場的中小型休閑商業(yè)項目將是未來開發(fā)的熱點。

　　五、連鎖擴張機會

　　大型商業(yè)連鎖企業(yè)的擴張沖動將形成商業(yè)物業(yè)新的需求動力。商業(yè)企業(yè)的連鎖化和大型化增加了對商業(yè)物業(yè)的需求。與此同時，全國范圍內商業(yè)網點規(guī)劃的推進，對傳統批發(fā)市場的改造加速，也形成了商業(yè)地產需求的一股新動力。

　　六、新區(qū)發(fā)展機會

　　由于交通擁堵、租價過高、競爭過度，傳統商業(yè)中心區(qū)的競爭力和吸引力正在衰退，多商業(yè)中心將成為未來城市商業(yè)新格局。城市郊區(qū)住宅的全面開發(fā)與道路的改善，為新興社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展提供了新的機會。