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南京商品房實行一套一價 連續(xù)兩月成交房價回落 

    環(huán)比下降：調(diào)控“組合拳”初顯成效

    “與全國同類城市相比，南京房價的絕對值并不高，但去年下半年以來房價上漲是客觀事實”，南京市房產(chǎn)局副局長郭宏定表示，南京市2006年下半年開始房價上漲的主要原因是商品房“供不應(yīng)求”：2006年6月之前，南京的商品房上市銷售量和實際售出量之比一直大于1，而2006年6月之后，這個供需比一直小于1，最低時是0.71∶1。

    針對南京房價上漲的具體原因，南京市政府有針對性地采取一系列綜合調(diào)控措施，調(diào)整供求關(guān)系，規(guī)范市場秩序。南京市副市長陸冰表示，南京采取的增加土地供應(yīng)、加大政策性住房建設(shè)力度等多項措施有效緩解了商品房供求矛盾。

    今年上半年，南京市土地成交面積同比增長78.7%。在建設(shè)用地十分緊張的情況下，南京又新批21塊、4100余畝經(jīng)濟適用房新增建設(shè)用地，去年以來共推出中低價商品房用地40公頃。2007年南京市經(jīng)濟適用房竣工面積從120萬平方米提高到150萬平方米，中低價商品房建設(shè)量從35萬平方米提高到50萬平方米，經(jīng)濟適用房和中低價商品房上市面積分別增長36%和17%，政策性住房已經(jīng)占住房供應(yīng)總量的32%。

    針對市場不規(guī)范行為，南京市6部門在今年4月出臺了以“嚴禁捂盤惜售、促進上市供應(yīng)”為核心的10條管理辦法。按照規(guī)定，南京市領(lǐng)取銷售許可證1個月而不開盤的樓盤，其取得的《商品房預(yù)售許可證》以作廢處理。南京市房產(chǎn)局公布：6月份，南京全市商品住房成交均價較5月份環(huán)比降低2.8%，7月份成交均價較6月份環(huán)比降低2.9%。

    全部申報：“一套一價”平穩(wěn)執(zhí)行

    今年5月14日，南京市出臺商品房“一套一價”政策，用以控制開發(fā)商惡意漲價行為。在各方對新政爭論之余，部分開發(fā)商采取了觀望態(tài)度，以圖拖延時間爭取以后的較高價格。

    “樓盤所標示的最高價格必須低于今年5月14日前該樓盤實際成交的最高價格”，在8月2日南京市政府舉行的新聞發(fā)布會上，市物價局副局長王秀洲亮明了南京市在商品房“一套一價”政策上的堅定立場。王秀洲提醒開發(fā)商，物價部門對樓盤開發(fā)成本的核定有嚴格的標準，開發(fā)商如果故意延遲申報，多出來的成本如銀行貸款利息、營運管理費用等，都不會計入房價。

    在社會各界圍繞“一套一價”是否有違市場規(guī)則的爭論聲中，南京“一套一價”的房產(chǎn)新政在上市的70個新舊樓盤中被平穩(wěn)執(zhí)行。截至目前，所有新開發(fā)的普通商品房都實施了價格申報。

    南京市物價局宣稱，“一套一價”起到了三方面作用：實行明碼標價，商品房價格實行網(wǎng)上公示、銷售現(xiàn)場公示和物價部門備查三者一致的公示方式，使房價更加透明；有力遏制了開發(fā)商惡意調(diào)價和亂漲價的不規(guī)范行為；住房價格秩序更加規(guī)范，除政策性住房外，普通商品住房在上市銷售前，必須到價格主管部門辦理核價手續(xù)。

    政策空白：考量面目不同的“捂房”

    開發(fā)商要領(lǐng)取銷售許可證，必須到物價部門核價；價格一旦核定，開發(fā)商就不得擅自突破；領(lǐng)取預(yù)售許可證而不及時銷售的，房產(chǎn)部門將按規(guī)定撤銷其銷售許可證……南京市對房價的監(jiān)管可謂環(huán)環(huán)相扣，開發(fā)商在這樣的嚴密監(jiān)管下似乎無空可鉆。

    但是，南京樓市6月卻出現(xiàn)一個新現(xiàn)象：領(lǐng)取預(yù)售許可證的樓盤比4、5月份有較大幅度減少，而按照規(guī)定，開發(fā)商投資額達到開發(fā)成本的25%就可以領(lǐng)取銷售許可證。于是出現(xiàn)一個問題：對于那些投資超過一定規(guī)模、可以領(lǐng)取銷售許可證的開發(fā)商來說，如果他不去領(lǐng)證，他完全可以長時間觀望下去，也不會被認定為“捂盤惜售”而遭到處罰。這樣是否會造成商品房供應(yīng)緊張而導(dǎo)致房價上漲？

    南京市房管局負責人表示，在商品房供過于求或供求平衡的背景下，對申領(lǐng)銷售許可證進行房屋銷售的規(guī)定可以相對寬松；在供不應(yīng)求的情況下，看來需要對申領(lǐng)銷售許可證的時間進行一定的硬約束，以防范遲遲不領(lǐng)證的“捂房”嫌疑。

    南京市副市長陸冰表示，南京將加快推進國務(wù)院提出的建立低收入人群住房保障機制的各項工作，加大政策性住房建設(shè)力度。同時，南京也將繼續(xù)通過規(guī)范市場、適度增加土地有效供應(yīng)等措施，使房價保持在一個與居民收入增長相適應(yīng)、較低幅度的增長水平。