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□開(kāi)篇語(yǔ)
   
　　今年上半年的福州樓市格局：自住需求支撐著樓市低速運(yùn)行！
   
　　讓我們先來(lái)看一組數(shù)據(jù)：商品房供應(yīng)量增加，住宅占九成，可供銷(xiāo)售的商品住宅面積達(dá)283.25萬(wàn)平方米，成交量為100多萬(wàn)平方米，供需比達(dá)2：1，成交量水平回落到2004年前的情景；市場(chǎng)呈現(xiàn)“以自住需求為主，以中小套型為主，以本地居民購(gòu)房為主”的市場(chǎng)消費(fèi)格局，居民購(gòu)買(mǎi)商品住宅1.01萬(wàn)套，套型面積小于90平方米的占總數(shù)的51.28%，本市居民購(gòu)房的占74.57%，投機(jī)與投資成份大為縮減，城市化進(jìn)程的標(biāo)志之一人口向中心城市流動(dòng)因高房?jī)r(jià)而減緩；房?jī)r(jià)漲幅趨緩，漲幅回落，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)從1月份的9.6%回落到6月份的5%，大多部樓盤(pán)的房?jī)r(jià)水平回落到2007年9月之前。
   
　　此外，上半年樓市信號(hào)還有：經(jīng)濟(jì)適用房成交量驟增，占比4成以上，市場(chǎng)供應(yīng)體制從多年來(lái)的單軌制向雙軌制轉(zhuǎn)變；土地持續(xù)流拍流掛，但終有國(guó)企接手，失望而不絕望；一二手房?jī)r(jià)格倒掛；房租持續(xù)攀升，中心城區(qū)甚至有30%的漲幅！樓盤(pán)推量分次減少，以往是捂盤(pán)抬價(jià)，現(xiàn)在是擔(dān)心市場(chǎng)承受。
   
　　從表面現(xiàn)象看，上半年的樓市境況像是一場(chǎng)狂歡盛宴后的寂靜。從2006年到2007年9月，樓市量?jī)r(jià)都進(jìn)入一個(gè)快速上升通道。全民皆房地產(chǎn)，但是，商品都有其價(jià)值規(guī)律，房地產(chǎn)產(chǎn)品也是一種商品，任何商品違背價(jià)值規(guī)律都將受到市場(chǎng)的懲罰和糾正。從去年9月份以來(lái)的樓市就經(jīng)歷著如此理性回歸的洗禮，正如一句網(wǎng)絡(luò)流行語(yǔ)：如果看到眼前的陰影，那是因?yàn)楹竺嬗嘘?yáng)光。洗禮之后的樓市正是新的輪回起點(diǎn)，因?yàn)樵谏弦惠喛焖僭鲩L(zhǎng)前，樓市就是這么淡定從容。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，或許是由儉入奢易、由奢入儉難，一種心態(tài)的調(diào)整罷了；而對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，這是團(tuán)購(gòu)的好時(shí)機(jī)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容如是說(shuō)。
   
　　遵循商品的價(jià)值規(guī)律，客觀、理性、公正地回顧上半年的樓市格局，還市場(chǎng)本來(lái)的面目，這是本報(bào)聯(lián)合六大品牌服務(wù)機(jī)構(gòu)，對(duì)住宅、別墅、小戶型以及兩大熱點(diǎn)板塊、二手房等細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行全面解讀的初衷！
　　回顧2007年下半年以來(lái)，隨著國(guó)家金融政策步步緊縮，全國(guó)房地產(chǎn)都進(jìn)入了調(diào)整階段。今年上半年，福州住宅市場(chǎng)在保持兩三年快速攀升后，終于迎來(lái)了理性回歸整體調(diào)整的“喘息機(jī)會(huì)”。
   
　　首先，“退地”、“流拍”、“低價(jià)地成交”頻出，土地市場(chǎng)趨于冷淡，開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆轶E減。例如：白馬路原玻璃廠“地王”已退地；兩度流拍的錦江路東側(cè)地塊5月21日最終以4810.03元/㎡樓面地價(jià)成交；洪灣路西側(cè)三幅地塊首度流拍后5月28日以3104元/㎡樓面地價(jià)成交。地價(jià)先于房?jī)r(jià)調(diào)整，“面粉比面包貴”現(xiàn)象已成為“樓市虛火期”的歷史，這些都直接反映了緊縮政策下開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊，對(duì)后期市場(chǎng)抱謹(jǐn)慎態(tài)度。
   
　　其次，供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，購(gòu)房主體發(fā)生變化，市場(chǎng)全面進(jìn)入觀望期。隨著市場(chǎng)進(jìn)入觀望以來(lái)，上半年全市成交量萎縮，短期內(nèi)由賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入“買(mǎi)方市場(chǎng)”，原先大量的投資性需求已經(jīng)慢慢退出市場(chǎng)，剛性需求將是未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)樓市的基礎(chǔ)需求。
   
　　第三，上半年全市幾大區(qū)域房?jī)r(jià)已回歸至2007年9月前水平，打折促銷(xiāo)或調(diào)低房?jī)r(jià)預(yù)期成為樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)主流，市場(chǎng)剛性需求得以有效釋放。
   
　　第四，市場(chǎng)消費(fèi)特性發(fā)生改變，兩極分化現(xiàn)象顯著。一方面，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域消費(fèi)特征越來(lái)越不明顯，中小戶型、低總價(jià)產(chǎn)品備受市場(chǎng)青睞；另一方面，真正高品質(zhì)產(chǎn)品價(jià)格敏感度不高，還是會(huì)受到高端客戶的追捧。而中端產(chǎn)品總價(jià)高于剛性需求承受能力，又無(wú)法達(dá)到高端客戶品質(zhì)要求，將處于無(wú)人喝彩，與二手房激烈競(jìng)爭(zhēng)的尷尬局面。

　　供給為需求的一倍多房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)暫停
   
　　2007年6-12月商品房供應(yīng)量為259萬(wàn)㎡，成交量為308萬(wàn)㎡，供求比1：1.2；08年1-6月商品房供應(yīng)量209萬(wàn)㎡，去化量107萬(wàn)㎡，供求比約為2：1，考慮到經(jīng)濟(jì)適用房和社會(huì)保障房推出量41.14萬(wàn)㎡，普通商品房實(shí)際供求比預(yù)計(jì)將超過(guò)2：1，供求關(guān)系已發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變。
   
　　今年1-6月全市住宅均價(jià)由1月份最高位8067元/㎡降至4月份的7672元/㎡，降幅為4.9%，5、6月因晉安區(qū)西園、倉(cāng)山區(qū)福灣新城兩大保障房入市，全市成交均價(jià)被拉低至5997元/㎡、4560元/㎡。同比2007年6-12月，成交均價(jià)由6649元/㎡上漲至7637元/㎡，漲幅達(dá)14.9%，可看出上半年商品住宅價(jià)格走勢(shì)停止了持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　其原因?yàn)楸姸嚅_(kāi)發(fā)商為刺激銷(xiāo)售，紛紛拿出低樓層、低質(zhì)數(shù)產(chǎn)品進(jìn)行打折促銷(xiāo)或調(diào)低新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格水平，金山與五四北兩大板塊最為明顯，目前眾多項(xiàng)目基本回歸至2007年9月前價(jià)格水平。但成交價(jià)格逐步下滑，成交量未有明顯回升，表明市場(chǎng)觀望態(tài)勢(shì)依然強(qiáng)烈，金融政策和市場(chǎng)信心將是直接影響市場(chǎng)未來(lái)走向的兩大重要因素。

　　鼓樓房?jī)r(jià)萬(wàn)元領(lǐng)跑倉(cāng)山成交量占全市一半
   
　　全市成交均價(jià)最高區(qū)域仍為鼓樓區(qū)，08年1-6月平均成交均價(jià)9551元/㎡，同比07年下半年7984元/㎡，上漲了1567元/㎡，漲幅達(dá)19.6%。究其原因是新開(kāi)樓盤(pán)均價(jià)大多為10000-12000元/㎡，部分小戶型均價(jià)超15000元/㎡，但隨著價(jià)格上漲，鼓樓區(qū)上半年成交量10852㎡，同比2007年下半年萎縮55.3%。
   
　　全市成交量最大的區(qū)域?yàn)閭}(cāng)山區(qū)，成交量436398㎡，占比40.7%，原因在于倉(cāng)山區(qū)金山板塊一直以來(lái)是福州推盤(pán)量最大、項(xiàng)目最為集中的區(qū)域，外加上半年優(yōu)惠降價(jià)力度明顯，總價(jià)優(yōu)勢(shì)成為消費(fèi)者選擇購(gòu)買(mǎi)該區(qū)域產(chǎn)品的主要原因。
   
　　全市成交量最小的區(qū)域?yàn)榕_(tái)江區(qū)，成交量47730㎡，同比07年下半年減少48%，原因在于臺(tái)江區(qū)新推樓盤(pán)僅7.54萬(wàn)㎡，市場(chǎng)選擇面較小。
   
　　全市價(jià)格漲幅最大、成交量增長(zhǎng)最快的區(qū)域是馬尾區(qū)，價(jià)格同比07年下半年增漲27.7%，成交量同比放大52.6%，原因在于三大高端項(xiàng)目東方名城、長(zhǎng)灘美墅、水岸君山，7000元/㎡以上的成交均價(jià)迅速拉升馬尾房?jī)r(jià)，隨著東部新城的建設(shè)，馬尾區(qū)域價(jià)值越來(lái)越被市場(chǎng)認(rèn)可，吸引到大量的住宅消費(fèi)人群。

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