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　　局部出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”現(xiàn)象

　　在福州市金山新城區(qū)域，二手房?jī)r(jià)格比一手房高的價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象在今年初就開始顯現(xiàn)�！拔逡弧毙↑S金周過后，這種價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象在福州市的多個(gè)區(qū)域呈現(xiàn)蔓延趨勢(shì)。

　　“在金山新城，一些早期的小戶型樓盤均價(jià)，高的達(dá)到８０００元左右，低的也有６０００多元。而同一地段的不少新樓盤預(yù)售價(jià)卻在４０００元到５５００元之間。二手房?jī)r(jià)格比一手房高的現(xiàn)象太明顯了�！备Ｖ菔谐�陽房產(chǎn)金山區(qū)域經(jīng)理許俊武告訴記者。

　　記者在金山新城區(qū)域了解到，以金山大道旁和榕城廣場(chǎng)附近的二手房?jī)r(jià)格為最高，其次為金山展覽城周邊的部分樓盤，而金山大道沿線的部分新開樓盤的一手房?jī)r(jià)與上述的二手房?jī)r(jià)相比，的確出現(xiàn)了價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象。

　　另一家福州大型房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人介紹，福州城東、城南也有幾個(gè)小區(qū)域出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”。目前，福州市的二手房?jī)r(jià)格水平總體有所回落，基本與去年同期持平，但局部區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格卻出現(xiàn)較大幅度上漲。

　　據(jù)中原地產(chǎn)介紹，目前，廣州市有不少新建商品房促銷價(jià)達(dá)到了近一年來的新低，甚至比同地段的二手房還要低，如白云大道北板塊、龍洞板塊、廣園東板塊、華南板塊等。今年３月以后，廣州市不少片區(qū)新樓盤比預(yù)期定價(jià)低了１０％--４０％，同一地段樓盤在售新房?jī)r(jià)格已經(jīng)比二手房低的約占１０％。

　樓市強(qiáng)勁促銷風(fēng)吹出“倒掛”現(xiàn)象

　　業(yè)內(nèi)專家不約而同地認(rèn)為，出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”現(xiàn)象，主要是樓市近期強(qiáng)勁促銷所致，還有其他一些因素也促使二手房?jī)r(jià)格比一手房更顯堅(jiān)挺。

　　中原地產(chǎn)的專業(yè)人士分析，一手房曾一直充當(dāng)著二手房的價(jià)格標(biāo)桿，尤其是在廣州、深圳等一線城市，一手房樓盤的每次提價(jià)，都成為周邊二手房升值的機(jī)會(huì)。近期，這些城市的部分區(qū)域二手房?jī)r(jià)反超一手房?jī)r(jià)，一是樓市處于低迷時(shí)期，開發(fā)商都在鉚足了勁促銷，直接壓低了一手房?jī)r(jià)格；二是許多二手房因朝向、樓層較好，交通便利，物業(yè)服務(wù)完善等良好條件，致使這些二手房?jī)r(jià)格進(jìn)一步走高。

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王阿忠說，今年上半年，福州部分開發(fā)商急需迅速回籠資金，集中上市的大量新樓盤促銷打折力度一陣猛過一陣，二手房業(yè)主大都沒有嚴(yán)重的資金壓力，雖然也有部分二手房出現(xiàn)議價(jià)松動(dòng)，但松動(dòng)幅度有限，二手房成交價(jià)相對(duì)穩(wěn)定。一手房與二手房?jī)r(jià)格經(jīng)過一個(gè)此消彼漲的過程后，出現(xiàn)價(jià)格“倒掛”是正常的。

　　王阿忠說，從各地樓市情況分析，一手房樓盤絕大多數(shù)仍是期房，不能立即入住，因此購(gòu)房者需要面臨很多不確定因素，而通過正常程序購(gòu)買二手房，既可以預(yù)防購(gòu)買期房所承擔(dān)的投資性風(fēng)險(xiǎn)，又可以即買即住。

　　不少購(gòu)房者覺得二手房?jī)r(jià)格比一手房高，首付差異也是一個(gè)重要原因。記者在福州、廈門等地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些城市近期的新開樓盤首付普遍較低，甚至有些開發(fā)商為了促銷，不惜以“代墊部分首付”的違規(guī)手段吸引購(gòu)房者，但二手房的購(gòu)買者除支付３０％的首付款外，還要繳納由賣方轉(zhuǎn)嫁的稅費(fèi)和差額款等，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)趨高而無人問津。

　　價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象表明樓市漸趨成熟？

　　一些業(yè)內(nèi)人士指出，一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”是現(xiàn)階段樓市調(diào)整過程中必然出現(xiàn)的現(xiàn)象，也是樓市趨向成熟的標(biāo)志之一。

　　福州陽光家園房產(chǎn)公司總經(jīng)理高巖認(rèn)為，一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”現(xiàn)象并非新鮮事，在海外二手房市場(chǎng)相當(dāng)成熟的國(guó)家和地區(qū)，都曾發(fā)生過，而早在幾年前的上海樓市也出現(xiàn)了類似的價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象，只是當(dāng)時(shí)沒有受到人們的關(guān)注。

　　“二手房市場(chǎng)交易越活躍的地區(qū)，這種‘倒掛’現(xiàn)象越容易出現(xiàn)，這是市場(chǎng)成熟的表現(xiàn)�！备邘r說，“許多發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，一二手房市場(chǎng)交易比例通常能達(dá)到１∶５，然而在我國(guó)許多大中城市，這個(gè)比例在１∶１的范圍內(nèi)，經(jīng)過今年的樓市調(diào)整，這個(gè)比例有望進(jìn)一步縮小，趨向合理�！�

　　王阿忠認(rèn)為，一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”，是宏觀調(diào)控發(fā)揮作用、房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸成熟的一個(gè)重要信號(hào)。這表明，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭已經(jīng)得到有效遏制，投資和投機(jī)購(gòu)房受到打擊，市場(chǎng)趨于理性，價(jià)格機(jī)制開始成熟和穩(wěn)定。然而，這種現(xiàn)象目前還處在局部階段，沒有形成全面的態(tài)勢(shì)，能否表明樓市成熟還未可知。

“倒掛”現(xiàn)象能否持續(xù)　購(gòu)房者該如何買房

　　廈門大學(xué)陳培愛教授表示，從短期來看，一些城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及城市化、人口規(guī)模膨脹等因素作用下，自住剛性需求仍將促使二手房市場(chǎng)保持穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢(shì)。但從長(zhǎng)期來看，二手房?jī)r(jià)一定會(huì)比一手房?jī)r(jià)低。

　　王阿忠認(rèn)為，住宅商品是一種流動(dòng)性較差的商品，一手房?jī)r(jià)格影響傳導(dǎo)到二手房市場(chǎng)會(huì)有一段時(shí)滯，隨著投資者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的下降，二手房?jī)r(jià)格也會(huì)隨之下降。

　　據(jù)一家總部設(shè)在廣州的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，隨著各地炒房團(tuán)的逐個(gè)潰退，這種“倒掛”現(xiàn)象維持不了多久。在深圳，這種“倒掛”可能已經(jīng)難以持續(xù)了，二手房?jī)r(jià)格水平的整體下降指日可待；在廣州，因?yàn)檫@個(gè)城市與深圳的樓市炒家有３０％的重合率，深圳扛不住的話，廣州也同樣扛不住。

　　價(jià)格“倒掛”對(duì)一二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了不同的影響，購(gòu)房者該如何買房？記者在福州、廈門等地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，普通購(gòu)房者在一二手房?jī)r(jià)格相當(dāng)甚至一手房?jī)r(jià)高于二手房?jī)r(jià)的情況下，一般會(huì)選擇一手房。如果一手房?jī)r(jià)低于同區(qū)域的二手房?jī)r(jià)，多數(shù)買房人仍然傾向于選擇一手房，但對(duì)于二手房市場(chǎng)，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)相對(duì)一手房來說蕩然無存，二手房在銷售過程中將會(huì)遇到很大困難。

　　陳培愛建議，今后樓市將步入一個(gè)以剛性需求為主導(dǎo)的市場(chǎng)，一手房?jī)r(jià)格會(huì)贏得較大份額。在此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控過后，開發(fā)商會(huì)更加注重樓盤品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境、配套以及物業(yè)等各項(xiàng)服務(wù)，而且新建樓盤放量也將大于二手房，購(gòu)房者有足夠大的選擇空間找到理想戶型的房子。

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