開發(fā)商 “挑戰(zhàn)”大戶型
福州印刷網(wǎng) 2008-7-4 8:51:27 來源：海峽都市報
核心提示：上半年，福州樓市小戶型迅猛出貨，下半年的主角卻變成了中大戶型。記者了解到，目前將上市的項目，包括萬科·金域榕郡、陽光·白金瀚宮、世茂天城及三盛·中央公園高層項目等，還有在售的中庚城、融僑、融信等項目，在其推盤計劃中均以中大戶型為主。
可以預(yù)見的是，下半年，中大戶型市場競爭將愈發(fā)激烈，因此，在樓市調(diào)整期，如何贏得客戶群，將是各大樓盤最主要的營銷課題。
市場 中大戶型集中上市
雖然５月之前，中小戶型一直是樓市供應(yīng)的主力，但從６月開始，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯變化。
根據(jù)本報5月福房指數(shù)分析報告來看，１２０平方米以下戶型占到市場供應(yīng)量的六成以上。這一點，從福州樓市的實際成交銷售列表中也略見一斑。如位列榜首的中庚城，其開盤至今推出的戶型面積主要以１００平方米以下的中小戶型為主。然而，記者了解到，從本月起，中庚城的銷售主戰(zhàn)場將轉(zhuǎn)至中大戶型，面積在120到150平方米之間。無獨有偶，融僑·心巢已進(jìn)入最后一期銷售，據(jù)融僑人士透露，房源將以中大戶型為主。本周日，即將開盤的三盛·中央公園，雖然先期推出中小戶型，但其主力戶型仍是120到180平方米之間的。
據(jù)記者了解，目前市場在售樓盤，下半年推出的產(chǎn)品大多以中大戶型為主。例如泰禾·紅樹林·上層、泰禾·紅裕、東方名城等。此外，福州一些純大戶型社區(qū)今年數(shù)量驟增，在售的有三迪·香頌楓丹、三迪·凱旋楓丹、融信·寬域等，即將公開的則有陽光·白金瀚宮、世茂天城、融匯江山等。
分析 淡市營銷先推小戶型
“之所以上半年中小戶型扎堆，很重要的一個原因是市場因素決定的”，業(yè)內(nèi)人士陳先生指出，自從國家去年加大對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控以來，市場的觀望情緒濃厚，處于膠著狀態(tài)。據(jù)省統(tǒng)計局6月30日公布的最新數(shù)據(jù)表明，今年1至5月，我省房產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)416.92億元，同比上漲18．4%；商品房銷售面積601.15萬平方米，同比下降19.6%。其中，福州商品房銷售面積同比下降了34.4%。在這樣的市場情況下，開發(fā)商不敢像以往一樣貿(mào)然前行，拿出一部分產(chǎn)品試探市場是最明智的做法。
受“90/70政策”的影響，目前福州在售的大多數(shù)項目大都在2006年拿地，依據(jù)規(guī)劃中小戶型產(chǎn)品在項目中占一定比例。按照通常樓市的營銷方法，主力戶型的群體肯定是開發(fā)商重點營銷對象，但在淡市之下，主力戶型在市場上銷售如何，購房者的接受程度如何，都將極大影響項目的成功運作。因此，將低總價的小戶型先推向市場“試水”，看市場反映如何，以便于為下一步的營銷計劃作準(zhǔn)備。
“當(dāng)然，最為關(guān)鍵的一點，是部分開發(fā)商迫于資金壓力，盡快將中小戶型上市出售回籠資金”，一業(yè)內(nèi)人士指出，銀根緊縮對于大多數(shù)的開發(fā)商而言，是最“致命”的，迅速回籠資金是當(dāng)務(wù)之急。
相比較而言，中小戶型產(chǎn)品總價較低，而其購買群體大多為首次置業(yè)者，這些置業(yè)群體的剛性需求較旺，受市場的觀望情緒影響較小。正是看中這個“商機”，上半年，不少開發(fā)商先行推出中小戶型，并針對這個剛性需求群體———80后，采取一系列的營銷手段，取得不俗的業(yè)績。
經(jīng)過近半年的推廣，一些樓盤的中小戶型去化量已較多，中大戶型“浮出水面”，成為下半年營銷的重點。
看好二次置業(yè)群體
中大戶型，面積在120平方米以上，保證了居住的舒適性，對于二次置業(yè)者而言，這樣的戶型面積是理想的置業(yè)升級版。
二次置業(yè)者，多為35歲以上、有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的成功人士，他們或因為生活水平提高，或因為家庭成員增多需三代同堂，需要再次置業(yè)。隨著人們生活水平的提高，社會的發(fā)展，淘汰小的換大的也是必然的趨勢。在福州，人們一直對中大戶型情有獨鐘，開發(fā)商對項目的規(guī)劃大多數(shù)也以這種需求為主，中大戶型一直占據(jù)市場主導(dǎo)地位。在前幾年，世茂外灘花園、君臨閩江、元洪錦江、融僑錦江的熱銷，都可以看出福州市民對中大戶型的喜愛�！�90/70政策”的出臺，讓住房的梯度消費更加明顯，但對于二次置業(yè)者而言，中大戶型仍是首選。
雖然，在淡市之下，二次置業(yè)者的觀望情緒最濃，但開發(fā)商仍在做出種種努力，打消二次置業(yè)者的顧慮。例如，6月底，世歐彼岸城開展了“福州首屆地產(chǎn)價值研討會暨彼岸城項目評估比賽說明會”，此事備受消費者和業(yè)界關(guān)注。一家地產(chǎn)公司，為何要做期房評估？還在福州市場上首度毫無保留地“曬”出了包括財務(wù)運營狀況、施工細(xì)節(jié)等私密家底，原因何在？彼岸城營銷策劃部經(jīng)理吳昊稱，很簡單，一場透明的營銷，世歐地產(chǎn)旨在讓置業(yè)者放心，向市場證明產(chǎn)品的實力和價值。
| 大戶開發(fā)提升檔次
“中大戶型開發(fā)，可以提升樓盤的檔次，特別是豪宅開發(fā)，更是可以彰顯開發(fā)商的品牌和實力”，三盛地產(chǎn)營銷總監(jiān)琚星海稱，對于實力開發(fā)商而言，自然愿意涉及大戶型開發(fā)。
小戶型開發(fā)，受地塊的面積以及產(chǎn)品戶型面積限制，發(fā)揮的余地較小。對于中大戶型而言，產(chǎn)品可開發(fā)的形態(tài)多樣，景觀、戶型等均有可創(chuàng)性，比較能體現(xiàn)一個開發(fā)商的綜合實力，對于一個品牌開發(fā)商來說，這種產(chǎn)品可以提升品牌的美譽度，有利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)在的中大戶型樓盤不再僅限于滿足人們基本的居家傳統(tǒng)，而是在滿足人們基本生活需求之外注入了更多的先進(jìn)的、時尚的文化理念，甚至在后者的投入上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了前者。對消費者來說，中大戶型更具備前瞻性，從長遠(yuǎn)來看，也更具保值升值的潛力。
“當(dāng)然，中大戶型除了提升檔次外，最主要的原因還是其定位可保證甚至拉升一定的房價”，亦有業(yè)內(nèi)人士指出，特別是純大戶型的豪宅開發(fā)，能保證開發(fā)商的利潤。“賣一套大戶型，就相當(dāng)于賣幾套中小戶型，房價高是大戶型流行的最大動力�！边@位業(yè)內(nèi)人士如此直白地表示。記者亦了解到，即便是在“90/70政策”的壓力下，仍有開發(fā)商不遺余力地開發(fā)大戶型，并想出應(yīng)對之策，例如銷售時是一套大戶型，辦產(chǎn)權(quán)時卻有兩本產(chǎn)權(quán)證等。
后市 做好現(xiàn)房銷售準(zhǔn)備
如果從產(chǎn)品來看，目前，在榕城下半年集中上市的中大戶型可以分成兩類，一種是純大戶型的豪宅開發(fā)，另一種則是混居社區(qū)的中大戶型開發(fā)。
對于前者而言，以陽光·白金瀚宮、世茂天城、融匯江山、三迪·凱旋楓丹為代表，這些項目的一舉一動，都會對樓市產(chǎn)生很大影響。琚星海稱，如果豪宅推出后市場消化較快，它可以極大增加現(xiàn)有樓盤開發(fā)商的信心，對周邊樓盤有帶動作用；但若銷量不佳，則會加重樓市觀望情緒。
對于混居社區(qū)大戶型的開發(fā)商而言，如何提高市場關(guān)注度和知名度，讓產(chǎn)品脫穎而出，是最為關(guān)鍵的。豪宅大戶的面市，是契機，也是挑戰(zhàn)。從某種程度上來說，雖然二者針對客戶群體有所不同，但對于部分產(chǎn)品而言，互相之間還是存在競爭的。所以，開發(fā)商除了要做好營銷課題外，產(chǎn)品品質(zhì)也至關(guān)重要。中大戶型的購房者大多為二次或多次置業(yè)者，他們并不急于購買，只有他們覺得產(chǎn)品性價比較高時，才會出手。因此，提升產(chǎn)品品質(zhì)，在戶型、景觀、配套等方方面面努力，讓產(chǎn)品價值回歸到價格層面，才能說服購房者。
此外，業(yè)內(nèi)人士提醒，混居社區(qū)大戶型的開發(fā)商還要做好長期“抗戰(zhàn)”的思想準(zhǔn)備。從以往樓盤的開發(fā)周期來看，大戶型是銷售最慢、最晚的，往往都等到準(zhǔn)現(xiàn)房，甚至是業(yè)主入住仍有部分大戶型尾房。而淡市之下，這種銷售周期無疑會加長，因此，要做好現(xiàn)房銷售的準(zhǔn)備。
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