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　　從去年10月延續(xù)至年底的樓市疲軟現(xiàn)象終于有所回緩。2008年元旦期間，東方名城、金山大景城二期、金山公元、香江國際等新盤、新房的問市，不僅讓這個(gè)元旦有了“小黃金周”之稱，更為新年的開始定下了一個(gè)好的基調(diào)：樓市開始有起色了。

東方名城對外公開現(xiàn)場火爆

元旦樓市有的熱有的冷

　　繼“五一”七天“黃金周”長假取消后，可以連續(xù)放假三天的2008年元旦成為首個(gè)“小黃金周”。從這個(gè)元旦的福州樓市表現(xiàn)看來，盡管只有三天假期，真正要買樓的人還是不愿休息、寧愿排長隊(duì)去買心儀的房子，或者到各樓盤轉(zhuǎn)悠，而不少開發(fā)商也都看到并抓住了這個(gè)商機(jī)大膽嘗試，東方名城、長樂香江國際、金山大景城、金山公元、升輝花園等都在這個(gè)“小黃金周”集中“火力”催熱市場。那么，在這個(gè)“小黃金周”中，各個(gè)區(qū)域的市場又如何呢？記者作了一番調(diào)查。

　　●第一站：長樂

　　新年的第一天，位于福州與長樂的連接地，長樂市泮野環(huán)島峽漳路側(cè)的長樂香江國際一期開盤，在其售樓部內(nèi)，記者看到前來看房買房的人絡(luò)繹不絕。據(jù)該項(xiàng)目銷售人員介紹，開盤當(dāng)天推出的房源銷售率達(dá)70%。

　　據(jù)了解，香江國際雖然地處長樂區(qū)域，但該區(qū)域居民住房購買力十分驚人，且多為高端購買力，他們對前期房地產(chǎn)市場宏調(diào)敏感度并不強(qiáng)，加上香江國際作為別墅項(xiàng)目性價(jià)比很高，其定價(jià)在9000元／平方米至10000元/平方米之間，周邊環(huán)境優(yōu)越，交通便捷，社區(qū)規(guī)劃先進(jìn)。

　　●第二站：金山

　　隨著金山生活配套設(shè)施的完備，金山已成為許多福州人置業(yè)首選，此前，融僑·官邸曾打出超萬元的房價(jià)，但是，開盤銷售率卻達(dá)到了70%。而幾個(gè)月后，金山一些樓盤的銷售狀況相對平靜，兩三個(gè)樓盤開盤當(dāng)日的成交率平平。

　　●第三站：東區(qū)

　　從去年以來，東區(qū)開盤的樓盤并不多，1月3日，東區(qū)某新盤上市，但當(dāng)日的銷售結(jié)果并不樂觀，據(jù)了解，開盤銷售率不足10%。許多業(yè)內(nèi)人士說，目前正處淡市，該新盤上市前推廣工夫不到家，亮點(diǎn)不足、知名度不夠是該盤開盤“失利”的一大因素。

　　1月5日，市場操作一年有余的東方名城項(xiàng)目終于在元旦期間正式公開登記購房序號�，F(xiàn)場火爆度不僅讓業(yè)界驚訝，連開發(fā)商名城地產(chǎn)人士亦有出乎意料的驚喜。1月4日晚上，記者趕到東方名城登記號發(fā)放處——名城港灣營銷中心，看見許多想買房的客戶在營銷中心外面排起了長龍，營銷中心門前廣場人聲鼎沸，這種情況一直持續(xù)到晚上10點(diǎn)。據(jù)記者了解，這些客戶有的來自于福州市或者周邊郊縣，有的甚至來自于省外，他們表示關(guān)注東方名城已久，最近幾天通過報(bào)紙和廣播聽到東方名城正式公開的消息后，便馬不停蹄地趕到現(xiàn)場。據(jù)記者了解，當(dāng)天簽約東方名城的意向客戶已超過1000名。
分析元旦樓市“溫差”大

　　雖然有新盤陸續(xù)公開發(fā)售，但從個(gè)盤的情況來看，元旦樓市顯然“溫差”較大——有些樓盤冷冷清清，有些樓盤卻火熱異常，是什么原因造成這樣的結(jié)果呢？

　　●虛定樓價(jià)“錢”途黯淡

　　根據(jù)記者元旦期間對福州樓市的調(diào)查，凡是性價(jià)比較高的項(xiàng)目在開盤的時(shí)候都能贏得較好的人氣。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，雖然去年以來的房地產(chǎn)調(diào)控新政對樓市的影響較大，但是新政對性價(jià)比較高樓盤的銷售幾乎沒有帶來“負(fù)面”的影響。因?yàn)樾抡�對購房者最大的意義是，購房者的購房行為逐漸趨于理性，對產(chǎn)品品質(zhì)和性價(jià)比更加關(guān)注。一位購房者就對記者說，對于大多數(shù)的普通市民來說，房子還是要買的，但有個(gè)首要條件就是價(jià)格要合理。有些樓盤，規(guī)劃、地段、品質(zhì)等都比較一般，但價(jià)格卻和周邊一些高檔樓盤相差無幾，這樣的樓盤肯定不會考慮。

　　購房者的心態(tài)表明目前福州房產(chǎn)市場已發(fā)生變化，這種市場供求關(guān)系的變化決定著樓盤的價(jià)格，但是，不少開發(fā)商仍然用去年樓市火爆時(shí)的眼光來看待現(xiàn)在的市場。一位房產(chǎn)營銷人士告訴記者，去年樓市火爆，投資者7000元/平方米買去，有人10000元/平方米來接盤，現(xiàn)在卻很少有人敢去接盤了，投資者不會輕易出手，自住者也變得更加理性。一位資深策劃人告訴記者，前兩年幾乎所有樓盤的開盤價(jià)都是瞄準(zhǔn)同地段同檔次的樓盤價(jià)格上限而定，爭取在價(jià)格上壓倒對手。但是，在市場競爭加劇的前提下，樓盤定價(jià)過高往往騎虎難下，無異于自斷前程。因此，面對前景難測的房產(chǎn)市場，開發(fā)商應(yīng)該要用新的眼光來看待市場，合理確定樓盤的價(jià)格。有關(guān)專家表示，估計(jì)在下半年會有更多新盤上市，其開盤價(jià)會變得較為理性，開發(fā)商如果將樓價(jià)定得太高，“錢”途將難以預(yù)料。

　　●產(chǎn)品特色搶占先機(jī)

　　在元旦福州樓市中，記者發(fā)現(xiàn)，那些項(xiàng)目定位準(zhǔn)確、有特色的樓盤往往可以在眾多項(xiàng)目中脫穎而出，在品牌、建筑、地段、環(huán)境、價(jià)格等方面賺足眼球，從而獲得熱銷。

　　這幾年福州樓市太好，所以在很長的時(shí)間里，福州房地產(chǎn)市場很難突破同質(zhì)化的局面。一位開發(fā)商說，產(chǎn)品的同質(zhì)化是由房地產(chǎn)業(yè)自身的行業(yè)特性所決定的。房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量相對較低，易被模仿，而這幾年，市場需求的旺盛，使開發(fā)商思想相對松懈，忽略了對產(chǎn)品本身的研究與創(chuàng)新，所以市場上的產(chǎn)品大多數(shù)是大同小異。而今，購房者趨于理性，開始對房子挑挑揀揀，這就需要開發(fā)商通過差異化操盤，在一些方面，造就項(xiàng)目鮮明的個(gè)性，從而得到購房者的認(rèn)可。名城地產(chǎn)人士就表示，做別人沒有的東西，給自己的項(xiàng)目樓盤一個(gè)獨(dú)特定位，這些看起來特立獨(dú)行的做法，實(shí)際上是給自己打上了“差異化”的印記。房地產(chǎn)的差異化能有效地區(qū)分、吸納目標(biāo)客戶群體，是避免同質(zhì)化競爭最好的方式。

　　在產(chǎn)品同質(zhì)化日益明顯的今天，一個(gè)樓盤項(xiàng)目若想在競爭中取得優(yōu)勢，除了地段、環(huán)境、實(shí)力等因素外，重要的是要有特色，形成自身樓盤的個(gè)性，以提高競爭力優(yōu)勢。樓盤的個(gè)性是競爭對手難以模仿的，而且在一定時(shí)期內(nèi)，業(yè)內(nèi)的其他競爭者難以取代。

　　●定位清晰銷售持續(xù)

　　東方名城的深夜排隊(duì)，部分樓盤銷售率銳減……營銷的作用對銷售的影響已顯而易見。

　　對于前者的成功，一位業(yè)內(nèi)人士一針見血地指出，這兩年樓市走旺，開發(fā)商不用花什么心思營銷就可以賺得盆滿缽滿。而在淡市，那些營銷成功的樓盤往往可以為開發(fā)商爭取到持續(xù)的銷售力。就拿東方名城來說，在項(xiàng)目未操作前，開發(fā)商就根據(jù)其所處的環(huán)境、規(guī)劃及未來居住對象，為其作出準(zhǔn)確的定位，打出“打造世界第九大港灣住區(qū)”的概念，并通過平面、電視、路招等立體化的包裝將這一概念深入人心。在項(xiàng)目的運(yùn)作過程中，開發(fā)商通過層層遞進(jìn)的宣傳方式，向目標(biāo)客戶宣傳東方名城未來的生活方式、生活條件、升值潛力。這種大力的宣傳顯然收效頗豐，令其在淡市中獲得了很佳的銷售成績，相比較之下，一些不注重宣傳與包裝的樓盤在現(xiàn)在的市場中就有點(diǎn)不走俏。據(jù)記者了解，在元旦中開盤的一個(gè)樓盤，幾乎沒做什么宣傳就開盤了，結(jié)果開盤當(dāng)日人氣極冷，許多人告訴記者，都不知道還有這樣一個(gè)樓盤。

　　元旦過后，有一位開發(fā)商坦誠地對記者說，看來今年要好好補(bǔ)上營銷這一課了。

　　□記者觀點(diǎn)

　　從一榮俱榮到優(yōu)勝劣汰

　　盡管一些新盤的上市讓沉寂有些日子的福州樓市漸有起色，但是我們也應(yīng)該看到，經(jīng)過去年宏觀調(diào)控的“洗滌”，消費(fèi)者和開發(fā)商都日趨理性。樓市一榮俱榮狀態(tài)已經(jīng)結(jié)束，繼而進(jìn)入了一個(gè)優(yōu)勝劣汰的“個(gè)股”時(shí)代。

　　樓市好的時(shí)候，房地產(chǎn)是個(gè)不動(dòng)腦子也可以賺錢的行業(yè)，而當(dāng)樓市走淡，許多開發(fā)商大叫房子不好賣時(shí)，會用腦子的開發(fā)商仍在賺錢，這種現(xiàn)象從今年元旦就可見一斑。這給房地產(chǎn)市場中的所有從業(yè)者上了一課，那就是，雖然目前仍是個(gè)買家觀望占主流的市場，但只要有合理的價(jià)格、對位的營銷、有特色的產(chǎn)品就能夠帶來不錯(cuò)的人氣和銷售成績。這證明，福州的購買力仍然存在，福州人要購買房子的時(shí)候還是會買房子。與往昔相比，變化的只是買家變得冷靜了，這就需要開發(fā)商迎合市場需要。也就是說，在市場開始有起色、購買力仍然存在的前提下，一個(gè)樓盤若成交很差，肯定是營銷出現(xiàn)了問題，一個(gè)板塊或一個(gè)區(qū)域都成交走淡，肯定是價(jià)格出現(xiàn)問題。

　　如何解決問題？首先應(yīng)該注意到消費(fèi)者觀念、心態(tài)的變化。在去年的宏觀調(diào)控效應(yīng)下，變化最大的是消費(fèi)者的置業(yè)觀念。從近期的交易態(tài)勢來看，購房者回歸理性消費(fèi)的同時(shí)，以投資、臨時(shí)居住的價(jià)值取向?yàn)闃?biāo)準(zhǔn)的非長期自住購房為指導(dǎo)的消費(fèi)心態(tài)，正轉(zhuǎn)變?yōu)橐宰宰〉难酃庾鳛樽罱K購房決策依據(jù)的消費(fèi)心態(tài)。購房者也已不再擔(dān)心房價(jià)過快上漲，有更多的時(shí)間在樓市中從容挑選。而福州樓市的置業(yè)選擇余地的放大，則不僅要求開發(fā)商拋掉不理性的心態(tài)，積極啟動(dòng)自住市場，更重要的是，在樓盤開發(fā)前做好客戶定位，在開發(fā)后做好營銷策略。

　　2008年，將是福州樓市最多元化的一年。只要您想買房，必有一套適合你！