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房貸漲了，房?jī)r(jià)降了？

一個(gè)月前，9月27日的晚上，一條消息震動(dòng)了全國(guó)的房地產(chǎn)界。中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要求對(duì)已經(jīng)利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套或者第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨貸款購房套數(shù)的增加而大幅度提高。

在不少人看來，央行和銀監(jiān)會(huì)的目標(biāo)顯然直指房產(chǎn)投資市場(chǎng)，因?yàn)橘I第二套住房的人，很多不是為了出租就是為了倒手賺差價(jià)，那么，抬高了貸款門檻，真的能給房地產(chǎn)市場(chǎng)降降溫嗎？這條政策如今實(shí)施了整整一個(gè)月，我們今天就來看看它的效果究竟如何？

房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇十月寒流

劉斌是一家房產(chǎn)中介公司的經(jīng)理，這段時(shí)間，他和伙伴們每天都在為日益清淡的生意著急。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理劉斌：“以前的話，業(yè)務(wù)員應(yīng)接不暇，基本上忙不過來，電話都比較多，每天電話接訪量可以達(dá)到25到30個(gè)，那么現(xiàn)在的話，只能是有10到15個(gè)，那么每個(gè)業(yè)務(wù)員在節(jié)前的話，每天可以接到4到5個(gè)，在櫥窗門口這個(gè)駐守的客戶，那么現(xiàn)在我們基本上人均的話大概只有兩個(gè)左右。”

記者看到，采訪的這天下午，劉斌的店里沒有一個(gè)來咨詢的客戶，劉斌告訴記者，房貸新政出臺(tái)后，由于第二套房首付提高，利息提高，不少購房者反映難以承擔(dān)房?jī)r(jià)，放棄了購房計(jì)劃，現(xiàn)在，他們幾天也成交不了一單生意。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)員孫振峰：“在這個(gè)市場(chǎng)里面，我們以前做的是叫做銀行叫做金九銀十嘛，在9月份客戶量比較大，而且成交率也比較高。但是針對(duì)于10月份以后，央行出臺(tái)了這個(gè)政策以后，銀十已經(jīng)沒有了�！�

記者隨后在北京的幾處新樓盤和21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)，我愛我家等多家房產(chǎn)中介公司進(jìn)行了調(diào)查，看到大多數(shù)售樓處和中介公司都門庭冷落，少有購房者前來咨詢。在21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)總部，市場(chǎng)總監(jiān)林蕾告訴記者，新政出臺(tái)后，他們?cè)谌珖?guó)的業(yè)務(wù)都受到了較大的影響，房產(chǎn)交易明顯縮減，甚至引發(fā)了部分購房者退單第二套房的“退房潮”。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)區(qū)域市場(chǎng)總監(jiān)林蕾：“他要買房，他會(huì)發(fā)現(xiàn)說，原來第二套首付提高到這個(gè)程度了，那么可能我手頭本來有20萬，我可以夠了，那這個(gè)時(shí)候他怎么辦？對(duì)不起我實(shí)在是湊不夠錢了，我湊夠了再說吧�！�

記者了解到，新政實(shí)施后，在一路領(lǐng)跑全國(guó)房?jī)r(jià)的深圳，房產(chǎn)市場(chǎng)陷入了買賣雙方觀望的僵局，10月份二手房成交量環(huán)比9月下降了26.39%。

在上海，10月上旬，部分新盤退房率持續(xù)攀升，退房率超過了19%；在南京，今年“十一”黃金周期間，商品房認(rèn)購量大幅下降，比9月份環(huán)比降低了23%。

林蕾：“過去可能老百姓你有房的人接到電話是什么呢，請(qǐng)問你的房賣不賣，房源不足，而現(xiàn)在的情況是什么呢，我這有一套房，某某先生你要房嗎，房子出不出去�！�

房貸新政出臺(tái)在各地引發(fā)了樓市震蕩，那么此次房貸新政影響而改變購房計(jì)劃的大部分是一些什么樣的購房者呢？

林蕾：“投資性需求的下降，但肯定抑制了一部分自住型需求的購房者，你比如說他可能我的錢不夠40%這么多，那我可能就只能暫時(shí)觀望，我就暫時(shí)可能我還是住在原來的小房子里。”

分析師告訴記者，新政出臺(tái)，雖然抑制了一部分投資性購房者的投資沖動(dòng)，但是也讓不少因結(jié)婚等原因需要升級(jí)換代的普通購房者，不得不改變了購房計(jì)劃。

林蕾：“這個(gè)第二套標(biāo)準(zhǔn)是怎么來的，你是否能夠確定一個(gè)人在購買第二套住房的時(shí)候他一定是用于投資，還是他有可能是處于自住的需求，我認(rèn)為如果說很硬性的規(guī)定以家庭為單位，第二套房就需要40%，那有可能出現(xiàn)的情況就是一部分自住的需求被抑制了。”

我們看到，房貸新政讓房產(chǎn)中介遭遇到一場(chǎng)十月里的寒潮，因?yàn)橘J款門檻抬高，很多人放棄了買第二套房的打算，交易量也就跟著萎縮了不少。按照很多人的常識(shí)，會(huì)以為這種情況下，房?jī)r(jià)應(yīng)該相應(yīng)會(huì)下降，至少得讓你買得起。然而，我們記者的調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況卻并非如此。

房貸新政實(shí)施后，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)大幅萎縮，不過劉斌告訴記者，與此相反的是，房?jī)r(jià)卻一直在上漲，近幾天，有不少賣房者特意趕來，把每平方米的房?jī)r(jià)提高了幾百元。

劉斌：“至少我覺得政策出臺(tái)以后房?jī)r(jià)沒有什么下降，甚至有一些業(yè)主，個(gè)別業(yè)主他房?jī)r(jià)還在不斷地往上攀升。”

劉斌告訴記者，盡管房貸新政抑制了一些二次置業(yè)的人買房的打算，但是北京是一個(gè)以自住型購房為主的城市，對(duì)住房的剛性需求一直支撐著房?jī)r(jià)居高不下。

劉斌：“我認(rèn)為是，本身是這個(gè)剛性需求它在不斷地增加，那么促使了這個(gè)需求的層面它在不斷地膨脹。”

林蕾告訴記者，對(duì)于新政對(duì)房?jī)r(jià)可能會(huì)產(chǎn)生的影響，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)專門作了一個(gè)分析報(bào)告，記者看到，對(duì)于房?jī)r(jià)近期的走勢(shì)，市場(chǎng)分析人士認(rèn)為情況不容樂觀。

林蕾：“我認(rèn)為如果說很硬性的規(guī)定以家庭為單位，第二套房就需要40%，那有可能出現(xiàn)的情況就是一部分自住的需求被抑制了，如果你抑制了這部分自住性需求，那么在下一步他早晚要解決，那么當(dāng)他的這個(gè)錢湊夠的時(shí)候，這部分人可能又會(huì)在一定的時(shí)間集中釋放，所以我們說的價(jià)格反彈是這個(gè)概念，成交量也會(huì)集中反彈。”

房貸新政出臺(tái)短期來看，并沒有改變房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，那么長(zhǎng)期來看，它又會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生怎樣的影響呢？劉斌告訴記者，不少人希望銀行提高了二套房首付比例，能就此遏制炒房投機(jī)，給房?jī)r(jià)降降溫，可是在他看來，這樣的期望也許有些過高。

劉斌：“從市場(chǎng)層面來講，剛性需求它在不斷地增加，第二，有一些政策，我個(gè)人認(rèn)為它是治標(biāo)不治本，打個(gè)比方，比如說我現(xiàn)在手里面有個(gè)皮球，我們用拳頭用力摁下去的話，那么皮球它肯定會(huì)有一個(gè)凹進(jìn)去的形狀，這就是影響，但是這個(gè)皮球，它慢慢慢慢這樣往后面反彈�！�

林蕾：“我估計(jì)，可能對(duì)于像北京，像上海，像深圳這樣的城市，就是能夠抑制這個(gè)房?jī)r(jià)的增幅，但是房?jī)r(jià)本身應(yīng)該不會(huì)下滑，最根本的問題，肯定還是應(yīng)該是疏導(dǎo)多于這個(gè)硬性的這種調(diào)控，屢次的房地產(chǎn)調(diào)控政策都證明了這一點(diǎn)，如果是用堵的方式，最后會(huì)導(dǎo)致自住性的需求在一個(gè)時(shí)間段里面集中釋放，導(dǎo)致了交易量和這個(gè)價(jià)格的再度上升�！�