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房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整首付提至四成利率提高一成

　　●商業(yè)用房、商住兩用房最低首付分別提至50%、45%

　　●房貸新政出臺實(shí)施時(shí)間未明，恐引發(fā)“十一”搶房潮


　　中國人民銀行、中國銀監(jiān)會27日晚聯(lián)合發(fā)布通知，對房地產(chǎn)信貸政策重新做了調(diào)整，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，要求貸款首付比例不得低于40%，同時(shí)商業(yè)用房和商住兩用房貸款最低首付比例分別為50%和45%，且商業(yè)用房貸款期限不能超過10年，貸款利率至少提高一成。

　　中農(nóng)工建四大銀行以及深發(fā)展、光大、浦發(fā)銀行有關(guān)人士昨日在接受記者采訪時(shí)透露，目前仍未接到具體通知，因此房貸新政的實(shí)施時(shí)間還不明確。不過，業(yè)內(nèi)人士表示，各家銀行應(yīng)該會搶在“十一”之前推出新政，否則將會刺激市民在十一“搶房”。

　　新政首付款隨套數(shù)增加“水漲船高”

　　通知指出，商業(yè)銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。對于購買首套自住房且套型建筑在面積90平方米以下的，仍執(zhí)行20%的最低首付比例，對購買首套自住房且面積90平方米以上的，繼續(xù)執(zhí)行30%的最低首付比例。

　　為了防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，對于已貸款買房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款最低首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付比例和利率水平隨套數(shù)增加大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理相關(guān)原則自主確定，但借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。

　　另外，考慮到購買商業(yè)用房的投資性較強(qiáng)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較高，要求利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋。商業(yè)用房購房貸款首付比例不得低于50%，期限不得超過10年，貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。對以“商住兩用房”名義申請貸款的，最低首付比例由原來的40%提高到45%，調(diào)整幅度小于商業(yè)用房調(diào)整幅度。

　　疑問

　　新政實(shí)施時(shí)間未定

　　國慶前還是國慶后大有文章

　　由于央行和銀監(jiān)會的聯(lián)合通知中沒有明確房貸新政的實(shí)施時(shí)間，讓各家銀行措手不及。據(jù)悉，各大銀行昨日與總行進(jìn)行密切溝通，商討新政的實(shí)施時(shí)間。中行、工行、光大等各家銀行均表示，尚未收到總行的正式通知。

　　光大銀行廣州分行個(gè)貸部經(jīng)理沈宇華表示，目前總行正在研究房貸的調(diào)整計(jì)劃，預(yù)計(jì)國慶之后會將調(diào)整通知下發(fā)到各分行。民生銀行廣州分行個(gè)貸部有關(guān)人士則稱，分行尚沒有接到有關(guān)通知，在正式通知下發(fā)前，對第二套房仍按照三成的首付比例提供貸款，大概國慶之后才會有調(diào)整。

　　不過，深發(fā)展廣州分行個(gè)貸中心有關(guān)負(fù)責(zé)人分析指出，各家銀行房貸新政應(yīng)該會搶在國慶前出爐，如果在國慶后才實(shí)施，將極大刺激市民“十一”購買第二套住房，炒樓者更會搶搭“末班車”，從而進(jìn)一步抬高房價(jià)，這顯然與政策出臺的初衷相違背。

　　第二套房難以界定

　　以個(gè)人還是家庭為單位沒有標(biāo)準(zhǔn)

　　銀行業(yè)內(nèi)人士表示，之前銀行在放貸時(shí)主要看貸款人的信用記錄，基本上不會考慮是貸款人購買的第幾套住房。因此，目前各家銀行對第二套及第二套以上房貸的界定仍缺乏明確的標(biāo)準(zhǔn)，這也許會直接影響房貸新政的執(zhí)行。

　　按照央行的說法，“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款購買的自住房，“第二套(含)以上住房”則是借款人利用貸款購買的首套自住房以外的其他住房。沈宇華指出，監(jiān)管部門只能提供總的指導(dǎo)性意見，具體操作的細(xì)節(jié)問題則由各行自行處理。

　　招行廣州分行有關(guān)人士指出，他們目前都是根據(jù)央行的個(gè)人征信系統(tǒng)里的資料來判斷貸款人申請的是第一套還是第二套房貸。也就是說，如果貸款人此前在個(gè)人征信系統(tǒng)里有過房貸記錄，接下來的房貸將被視作第二套房貸。但對所謂的“第二套房”應(yīng)該是個(gè)人購買的還是家庭購買的，目前各家銀行也都沒有一個(gè)明確的界定標(biāo)準(zhǔn)。

　　不過，單純根據(jù)個(gè)人征信系統(tǒng)來判斷問題很多。比如，某市民因第一套住房面積偏小而購買大房子改善居住條件，其間向銀行申請房貸時(shí)，如果執(zhí)行第二套房貸的首付比例和利率，則有失公允。再如，如果此前的一套房貸已經(jīng)還清，現(xiàn)在再貸款買另一套房，算不算第二套房？還有，按照央行現(xiàn)有的征信系統(tǒng)，只有當(dāng)購房者向銀行貸款后，銀行才能從征信系統(tǒng)中查到該購房者名下有幾套房，而目前央行的征信系統(tǒng)并未與房管部門的系統(tǒng)互通，銀行并沒有太多的辦法判斷一個(gè)人到底有多少套房子。