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土地市場進(jìn)入戰(zhàn)國時(shí)代 地價(jià)分化將帶來房價(jià)分化

　　上周五，經(jīng)過33輪競價(jià)，金都房產(chǎn)和香港九龍倉集團(tuán)聯(lián)手11.41億元拿下位于杭州轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)的43號宅地，樓面價(jià)約為10004元/平方米，一舉突破萬元。而就在2天前，金都房產(chǎn)以9688元/平方米的樓面價(jià)拿走轉(zhuǎn)塘的37號宅地。

　　在43號和37號地塊出讓前，轉(zhuǎn)塘在售樓盤不多，地塊以南的西房·云溪香山多層公寓的售價(jià)為7000~8000元/平方米。兩年前拿到地的紅石房產(chǎn)的新帝·朗郡項(xiàng)目緊挨著這四塊地，當(dāng)時(shí)的土地價(jià)不到5000元/平方米。

　　杭州土地市場的高價(jià)地塊近來是越來越多了，如金都和九龍倉拿的這兩塊地，雅戈?duì)柲玫恼憬�工商大學(xué)地塊，還有中天競得的三墩地塊。這些高價(jià)地塊會(huì)帶動(dòng)區(qū)域地價(jià)的整體上升嗎？

　　高價(jià)地塊是個(gè)案現(xiàn)象

　　今年以來，隨著一些大面積宅地的集中推出，土地市場進(jìn)入群雄紛爭的戰(zhàn)國時(shí)代，外來地產(chǎn)大鱷和本地品牌公司競相大手筆拿地，創(chuàng)造了樓面地價(jià)的一個(gè)個(gè)新紀(jì)錄。

　　歸結(jié)一下，這些高價(jià)地塊都有些共同特征：面積大，景觀資源豐富。如中天所拿的三墩24、25號地塊與銘雅苑鄰近，總面積有345.5畝，項(xiàng)目內(nèi)金家匯河、章家橋河、池華港三條自然水系匯聚于此，沿河道兩側(cè)各規(guī)劃約15米寬綠化帶，北側(cè)為規(guī)劃總面積達(dá)1.5萬平方米的城市公園，自然環(huán)境優(yōu)越。又如金都所拿的轉(zhuǎn)塘四地塊，總面積也達(dá)到350畝左右。其中兩塊地自然環(huán)境優(yōu)越，緊鄰西湖高爾夫球場和美院象山校區(qū)。

　　這些地塊的高價(jià)成交，是意味著該區(qū)域地價(jià)的普遍飆升，還是這些高價(jià)地塊僅代表個(gè)例？紅石房產(chǎn)副總經(jīng)理祁國英認(rèn)為，轉(zhuǎn)塘37號和43號宅地能部分看到高爾夫球場，這兩塊宅地地理位置的獨(dú)特性是不能與轉(zhuǎn)塘普通宅地相提并論的。

　　某房產(chǎn)公司前期部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，近日，這些高價(jià)地塊創(chuàng)出的高價(jià)和上市公司股市資金的流入也有很大關(guān)系，上市公司股市獲利后急于在杭州樓市完成新一輪的戰(zhàn)略布局。如寧波雅戈?duì)栔脴I(yè)近來頻頻參與競價(jià)高價(jià)地塊，除拿下浙江工商大學(xué)地塊外，在轉(zhuǎn)塘宅地的競爭上也是在最后時(shí)刻放手。另外，像中天拍下的三墩24、25號地塊，中天拿地后將60%的股權(quán)轉(zhuǎn)給來自深圳的房產(chǎn)大鱷金地，而金地隨后又拿下三墩約200畝的41號地塊，這和金地在股市完成增發(fā)計(jì)劃，手頭資金充裕也不無關(guān)系。

　　而近日三墩地價(jià)的回落也說明了高價(jià)地塊還是個(gè)案現(xiàn)象。如金地再次摘得的41號地塊樓面地價(jià)為5245元/平方米，杭州中海房地產(chǎn)有限公司競得的42號地塊樓面地價(jià)約5385元/平方米。兩塊地總面積達(dá)到274.83畝。這和之前所拍出的7750元/平方米的樓面價(jià)相比，回落較明顯。

　　地價(jià)分化將帶來房價(jià)分化

　　一位近日摘得高價(jià)地塊的公司老總意味深長地說：房地產(chǎn)的明天就是今天創(chuàng)造的。現(xiàn)在的地價(jià)分化可能帶來的就是明天房價(jià)的分化。

　　如何消化高價(jià)地塊的高成本？開發(fā)者眾口一詞的說法是提高項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)。金地集團(tuán)上海公司總經(jīng)理趙漢忠(趙漢忠博客,趙漢忠新聞,趙漢忠說吧)說，他們將不惜成本地將這一項(xiàng)目打造成三墩的標(biāo)志性樓盤。也就是說，這個(gè)項(xiàng)目的房價(jià)具有較強(qiáng)的可塑性，將成為三墩首個(gè)萬元樓盤。而金都所拿的轉(zhuǎn)塘地塊據(jù)悉將在一年內(nèi)動(dòng)工。該項(xiàng)目的售價(jià)，從目前看，開發(fā)者的心理底線在15000元/平方米左右。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高價(jià)地塊的未來售價(jià)都是高于區(qū)域平均房價(jià)一大截的，它們的售價(jià)對于周邊樓盤沒有參照意義。且不管這樣的房價(jià)將來有沒有市場承受力，但隨著這些高價(jià)地塊的“出籠”，未來杭州樓市價(jià)格分化的景象我們仿佛已經(jīng)看到了。

　　從上海、廣州等成熟樓市看，房價(jià)已從按區(qū)域定價(jià)到按樓盤定價(jià)轉(zhuǎn)移。高品質(zhì)樓盤和周邊樓盤的價(jià)格差距每平方米低則幾千元，多則上萬元。像位于陸家嘴的高層公寓盛大金磐，售價(jià)達(dá)到4萬～5萬/平方米，而相近位置的其他樓盤售價(jià)不過3萬元/平方米。同樣，綠城房產(chǎn)在浦東開發(fā)的高檔樓盤上海綠城，售價(jià)已達(dá)2萬元/平方米，而周邊樓盤售價(jià)不過1.3萬～1.4萬元／平方米。

　　而景觀在房價(jià)中所占的因素也不小，像高爾夫物業(yè)的房價(jià)就是周邊房價(jià)的幾倍。據(jù)綠城房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展部主管劉慧介紹，在深圳的著名高爾夫球場觀瀾湖高爾夫球場，完全看得到球場的物業(yè)就算品質(zhì)一般，售價(jià)也在5萬元／平方米以上。相關(guān)資料顯示，在美國、澳大利亞、東南亞等地區(qū)，高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項(xiàng)目的6倍。