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兩個70%出臺引發(fā)業(yè)內(nèi)激辨 政策威力兩年后見效 

    建設(shè)部住房與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠近日在新聞發(fā)布會上強(qiáng)調(diào)，“兩個70%”是硬性指標(biāo)。一是土地供應(yīng)方面，包括經(jīng)適房、廉租房、中低價位中小套型普通商品住房等普通住房土地供應(yīng)必須達(dá)到居住用地供應(yīng)的70%以上；第二個是城市新審批、新開工的住房項目，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

    多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“兩個70%”政策不會立即執(zhí)行。若執(zhí)行，市場必會受極大沖擊，也必將對整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。

    印堃華：

    過多干預(yù)造成不良后果

    “政策過多干預(yù)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，將造成可怕的后果。”上海財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任、上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長印堃華指出，1997年香港曾因為樓價泡沫而推出了85000套公屋，改變了市場原來的供求關(guān)系，導(dǎo)致中低檔住宅市場崩潰。而國內(nèi)房地產(chǎn)市場假如予以仿效，也會使正常的商品房市場受到?jīng)_擊，并有可能引起災(zāi)難性后果。

    他同時表示，目前建設(shè)部擴(kuò)大廉租房保障供應(yīng)范圍確屬必要，但不應(yīng)該大包大攬，不能依靠政府解決大部分國內(nèi)居民的住房需要。

    目前應(yīng)更多提倡國民依靠自身力量解決居住需求，政府則應(yīng)主要將財力用于救助城市困難群體。

    在他看來，由政府解決的保障性住房體系與完全由市場自主供應(yīng)的商品房體系的房源供應(yīng)比應(yīng)保持在3：7，三成經(jīng)濟(jì)型適用房和廉租房，用于滿足包括城市中低收入人群、外來務(wù)工人員、大學(xué)生以及部分剛踏上工作崗位的低收入白領(lǐng)。

    其中更多地應(yīng)該是鼓勵居民租房，應(yīng)當(dāng)向城市中低收入個體提供實物形態(tài)廉租房、房屋租賃補(bǔ)貼以及公共租賃房屋等多種租賃房，解決這部分人居住需要。

    尹伯成：

    中高端住宅進(jìn)一步走高

    復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，絕大多數(shù)國內(nèi)居民住房需求將因上述政策而解決，但中高端住宅市場可能因為供應(yīng)的稀有，而價格進(jìn)一步走高。上述政策使“窮人”和“富人”的住房消費(fèi)各得其位，對穩(wěn)定中檔住宅價格會有很好的效果。

    他同時表示，上述政策執(zhí)行后，70%政策性住宅市場，不會沖擊30%商品住宅市場。原因在于上述兩類住宅市場的戶型面積、環(huán)境、地段存在很大區(qū)分，不會相互影響。

    此前，有觀點認(rèn)為，人為將市場分為政策性住宅市場和商品住宅市場，將會導(dǎo)致以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房為代表的“貧民窟”和高檔商品房為代表的富裕街區(qū)的形成，導(dǎo)致兩個階層間貧富差距進(jìn)一步拉大。

    對此，尹伯成認(rèn)為，國內(nèi)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房在環(huán)境、房型、功能、質(zhì)量等方面與高檔商品房相比并不遜色，與國際上一些城市的“貧民窟”是有區(qū)分的。它們面積小、基本功能全、環(huán)境有保證，與中低收入人群的實際需要相適應(yīng)，能使后者安居樂業(yè)。

    唯一擔(dān)心的是，可能有發(fā)展商不愿建造包括中低價普通商品房在內(nèi)的政策性保障住宅，可以采用包括利潤補(bǔ)貼、劃撥土地等方式，調(diào)動開發(fā)商的積極性，讓他們樂意造普通商品房。

    尹伯成認(rèn)為，上述政策出臺后，開發(fā)商的平均開發(fā)利潤仍然會維持不低的水平。

    市場觀點

    樓市利空也能化解

    “短期很難對樓市產(chǎn)生太大影響。”中原地產(chǎn)研究中心總監(jiān)陳寧表示。他認(rèn)為“兩個70%”政策實施見效，至少還要兩三年以后。因為即使上述政策今年實施，等建成供應(yīng)，至少需要兩三年，而且如何執(zhí)行尚待觀察。但他表示，假如上述政策確實實行，對整個房地產(chǎn)市場將會是很大的利空。

    與陳寧的看法基本相同，信義不動產(chǎn)的分析師叢力也認(rèn)為，上述政策可能使市場受到很大影響。但她認(rèn)為，開發(fā)商還是可以通過提升品牌附加值、精細(xì)化開發(fā)房地產(chǎn)項目等方式保證產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)性，從而確保與經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房同在一個地段的普通商品房，也能夠有較高的開發(fā)利潤。

    與此同時，市中心優(yōu)質(zhì)地塊將被“瘋搶”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)定，一旦上述政策得到貫徹執(zhí)行，未來上海新增供應(yīng)的優(yōu)質(zhì)住宅地塊，將會被眾多房地產(chǎn)企業(yè)搶購，地價將進(jìn)一步上漲。