土地有效供應(yīng)不足 房地產(chǎn)商自然惜售
福州印刷網(wǎng) 2007-8-15 10:11:00 來(lái)源：福州印刷網(wǎng)
土地有效供應(yīng)不足 房地產(chǎn)商自然惜售
近日，有媒體記者對(duì)一些城市中心區(qū)域的部分樓盤(pán)進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)一些樓盤(pán)近期明顯放慢了上市銷(xiāo)售的進(jìn)度。有些樓盤(pán)從開(kāi)工至今已有四年多，開(kāi)發(fā)商卻還沒(méi)有明確開(kāi)盤(pán)時(shí)間。有些樓盤(pán)只有200到300套房子，卻賣(mài)了一年半時(shí)間，且打算再賣(mài)一年半。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，原因只有一個(gè)：因?yàn)榉績(jī)r(jià)在不斷上漲(有些地區(qū)房屋價(jià)格已經(jīng)翻了一番)，所以這種拖拖拉拉的售樓過(guò)程可以帶來(lái)更多的利潤(rùn)。因此，雖然捂盤(pán)惜售行為是今年不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治活動(dòng)的重點(diǎn)之一，捂盤(pán)惜售也會(huì)增加財(cái)務(wù)和金融成本，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們依然樂(lè)此不疲，想盡一切辦法，慢慢賣(mài)。
近幾年來(lái)，全國(guó)各地的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)了持久而快速的上漲，今年的漲勢(shì)更是兇猛。央行公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，70個(gè)城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.1%，其中，深圳已連續(xù)17個(gè)月同比漲幅超過(guò)10%，北京已連續(xù)14個(gè)月同比漲幅超過(guò)8%。
住房是一種兼有消費(fèi)品和投資品雙重屬性的商品。中低收入群體之所以覺(jué)得房?jī)r(jià)高，是因?yàn)樗麄冎械拇蟛糠质前逊孔赢?dāng)作生活必需品，然而目前的房?jī)r(jià)高漲，很大程度上是由于住房恢復(fù)了其投資品的屬性，很多人把住房作為投資品投機(jī)炒作，獲取投資收益，致使房地產(chǎn)價(jià)格剛性上漲。
對(duì)此，政府的調(diào)控思路和政策應(yīng)該是著眼于需求，限制人們的投機(jī)行為。從這一點(diǎn)看，雖然國(guó)家也推出了提高房貸首付比例，購(gòu)買(mǎi)多套住房加征稅收等一些舉措，但現(xiàn)實(shí)中政府把房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)卻放在了供給上，采取類(lèi)似打壓“放貸者”的辦法抑制供給。政府的主要手段有二：一是減少土地供應(yīng)直接限制房產(chǎn)供應(yīng)量。以北京為例，2006年計(jì)劃供應(yīng)面積1600公頃，但有效供應(yīng)面積786公頃，有效供應(yīng)率為49%。土地有效供應(yīng)不足，使得北京從2005年開(kāi)始，開(kāi)工項(xiàng)目就呈現(xiàn)驟然下降的趨勢(shì)，從而造成北京近年上市的商品房數(shù)量大幅下降。
二是出臺(tái)各類(lèi)針對(duì)房產(chǎn)商的土地使用稅、土地增值稅以及提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的資本金水平等政策，這不僅直接導(dǎo)致房產(chǎn)成本增加，促使房?jī)r(jià)上漲，而且從本質(zhì)上看，這些政策會(huì)擠掉許多中小規(guī)模的開(kāi)發(fā)商，造成房地產(chǎn)行業(yè)的寡頭局面，使競(jìng)爭(zhēng)程度降低，從而，剩下的房產(chǎn)商的提價(jià)實(shí)力就越高。一些地方政府往往更多地從政績(jī)和財(cái)政角度來(lái)考慮土地供應(yīng)問(wèn)題。土地拍賣(mài)一般是“價(jià)高者得”，因此減少供給可以最大化“以地生財(cái)”。然而這樣的政策取向所帶來(lái)的結(jié)果并不理想。正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳志武所說(shuō)，這幾年國(guó)家出臺(tái)的很多房地產(chǎn)調(diào)控政策，由于基本上是重復(fù)了“解決高利貸問(wèn)題的辦法是打壓放貸者”的邏輯，因此收效甚微，甚至出現(xiàn)“調(diào)控越多，房?jī)r(jià)越高”這種令人尷尬的結(jié)局。
所以，鑒于住房的雙重屬性，作為生活必需品的價(jià)格，可以由公共政策來(lái)確定；作為投資品的資產(chǎn)價(jià)格，則主要由市場(chǎng)來(lái)決定。而從過(guò)去幾年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，區(qū)分市場(chǎng)和政府作用的邊界，是讓政府把主要精力轉(zhuǎn)移到實(shí)現(xiàn)公共住房政策的目標(biāo)上來(lái)。這就要求我們必須建立起一個(gè)多層次的住房市場(chǎng)體系。
在這一體系中，中高收入者的住房由市場(chǎng)解決，政府則應(yīng)為中低收入者提供經(jīng)濟(jì)適用房，為最低收入者提供廉租房或發(fā)放住房補(bǔ)貼。政府的目標(biāo)是滿足后兩者的住房需求，而要實(shí)現(xiàn)這一政策目標(biāo)，前提是增加土地供應(yīng)量，改善住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。在目前供需關(guān)系仍趨緊張的情況下，尤其如此。在這一背景下，國(guó)務(wù)院日前出臺(tái)了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》就很有必要了。
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