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　　可喜的與堪憂的：地方細(xì)則評說

　　今年５月２８日，建設(shè)部等九部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》（俗稱“國六條配套細(xì)則”），要求“各級城市住房建設(shè)規(guī)劃要在２００６年９月底前向社會公布”。許多城市政府趕在此時(shí)間“大限”節(jié)點(diǎn)之前，出臺了地方細(xì)則。審視其內(nèi)容，其“亮色”在于保障性住房的規(guī)劃終于在若干城市“破冰”。

　　深圳市在其“１５條”細(xì)則中明確規(guī)定，每年將全市土地出讓凈收益的１０％用于公共租賃住房(含廉租住房)建設(shè)。有業(yè)內(nèi)人士測算，如果按深圳年土地收益的最高紀(jì)錄１００億元來計(jì)算，今后深圳每年將有１０億元左右的公共資金投向公共租賃住房(含廉租住房)建設(shè)。

　　浙江省政府具體規(guī)定，各市政府每年要將土地出讓凈收益的５％以上用于廉租住房保障。浙江省政府同時(shí)明令沒有列入計(jì)劃或拆遷安置房源未落實(shí)和補(bǔ)償措施不到位的項(xiàng)目，一律不得拆遷，以減少被動性住房需求的過快增長。

　　上海也終于意識到相對于１７００多萬常住人口的城市規(guī)模而言，能享受廉租住房政策的家庭只有１．８萬戶，實(shí)在偏少。在未來５年住房建設(shè)規(guī)劃中，上海將擴(kuò)大住房保障政策覆蓋面，使能夠享受廉租住房政策的城鎮(zhèn)生活和居住困難家庭達(dá)到１０萬戶左右。同時(shí)，政府還將引導(dǎo)開發(fā)商建設(shè)用于租賃的商品住房。

　　但地方細(xì)則中仍有堪憂的一面。在“國六條配套細(xì)則”中，有兩點(diǎn)備受關(guān)注，一是新建住房結(jié)構(gòu)比例如何落實(shí)，即９０平方米以下住房占開發(fā)建設(shè)總面積的７０％以上，是放到一個(gè)地區(qū)的建設(shè)總量中去實(shí)施，還是在每個(gè)具體項(xiàng)目中落實(shí)？二是２００６年６月１日以前審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目，怎樣按上述套型結(jié)構(gòu)比例要求進(jìn)行調(diào)整？

　　而對于這兩個(gè)關(guān)鍵問題，諸多地方的細(xì)則含糊不清。

　　９月上旬，北方某市發(fā)布的細(xì)則可謂玄而又玄，規(guī)定“從９月１日起對新審批的住房項(xiàng)目執(zhí)行新審批流程”，但對于業(yè)界最關(guān)心的９０平方米以下住房占比如何落實(shí)——是實(shí)行單個(gè)項(xiàng)目管制還是年度總量控制，竟不置一詞。

　　東部某市在９月３０日出臺的住房建設(shè)規(guī)劃中，也只是籠統(tǒng)地說“按照區(qū)域控制，總量和項(xiàng)目相結(jié)合的原則”，控制新審批新開工商品住房套型結(jié)構(gòu)比例。

　　至于“歷史遺留問題”，即６月１日前已審批但未獲施工許可證的商品住房項(xiàng)目如何處置，眾多地方細(xì)則或語焉不詳，或不予涉及。業(yè)內(nèi)人士指出，某地細(xì)則中一句“應(yīng)按照依法行政的原則，依照有關(guān)政策規(guī)定，配合市有關(guān)部門做好清理工作”的“官話”，竟留下了四個(gè)疑問讓市場“猜謎”：“按照依法行政的原則”，是不是意味著可以不再進(jìn)行調(diào)整？“有關(guān)部門”是哪個(gè)部門？清理何時(shí)進(jìn)行？清理后是全部過關(guān)，還是逐一處理？

　　易居中國房地產(chǎn)研究院的一位分析師說，如此模糊地規(guī)定意在“暗度陳倉”，套型結(jié)構(gòu)比例的“緊箍咒”可能將從眾多６月１日前審批但未開工的項(xiàng)目頭上滑落。這無異于“放虎歸山”。

　　處在風(fēng)口浪尖的大城市尚且如此，其他一些地方與其說是出臺操作細(xì)則，不如說是對“國六條配套細(xì)則”的再解釋、再表態(tài)，也就不難理解了。

　　“地王”頻出：“限房價(jià)”被忘的信號

　　國務(wù)院九部門出臺的“國六條配套細(xì)則”在要求“保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)”時(shí)，明確指出：“土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位�！边z憾的是，在各地的細(xì)則中，“限房價(jià)”少見蹤影。與此相對，眼下諸多城市土地市場上，“地王”層出不窮。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這對于未來房價(jià)是個(gè)值得注意的危險(xiǎn)信號。

　�。乖鲁�，上海浦東花木一地塊拍出了５９．８９億元的天價(jià)，以土地規(guī)劃上限５３萬平方米的總建筑面積計(jì)算，樓板價(jià)高達(dá)１．１３萬元／平方米，加上建安成本等費(fèi)用，項(xiàng)目成本價(jià)將超過１．５萬元／平方米。而離這一地塊不遠(yuǎn)處的新樓盤，目前普通公寓的平均售價(jià)只有９７００元／平方米，連體別墅也只售１．５萬元／平方米左右。

　　富陽控股集團(tuán)的一位分析師指出，就地理位置而言，這一地塊應(yīng)執(zhí)行９０平方米以下住房占開發(fā)總面積７０％以上的標(biāo)準(zhǔn)；而“地王”的誕生，則意味著這一地區(qū)的房價(jià)有了一個(gè)新標(biāo)桿。于是，一個(gè)尷尬的局面出現(xiàn)了：即使限制住了套型面積，也阻止不了房價(jià)的拉高。

　　不僅僅上海如此，杭州“新地王”日前也破繭而出。此前，南京也誕生了總價(jià)１４．９５億元的“地王”，樓板價(jià)在８０００元/平方米以上，而其周邊的樓盤均價(jià)每平方米不過６０００元。

　　糾偏“含糊其辭”，還要靠政策執(zhí)行力

　　一些地方細(xì)則中的“玄機(jī)”究竟隱含了怎樣的“深意”？這對于未來房地產(chǎn)市場意味著什么？

　　一位開發(fā)商的話耐人尋味。他說：“每個(gè)樓盤都要求先把比例規(guī)劃好再說，至于具體怎么做，那是另一回事。”

　　如今，樓市調(diào)控政策的出臺不可謂不多、措施也不可謂不狠，僅２００６年以來，有關(guān)調(diào)控措施就不下１０項(xiàng)：從金融手段的加息、財(cái)政手段的全額征稅、市場秩序的凈化，到開發(fā)按揭嚴(yán)控、土地閘門把緊、外資進(jìn)入門檻提高，中央調(diào)控樓市的舉措和決心深受百姓歡迎。但眼下，地方細(xì)則中的“玄機(jī)”在提醒人們，那種認(rèn)為細(xì)則一出臺，樓市諸多問題就可迎刃而解的想法，未免有些理想化。要糾偏地方細(xì)則中暴露出來的“含糊其辭”，還是要靠政策的執(zhí)行力。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，畢竟目前中國房地產(chǎn)的主要矛盾不是投資不足而是安居遠(yuǎn)未到位，這就不能沒有“國六條”及其實(shí)施細(xì)則的嚴(yán)格執(zhí)行，不能不以監(jiān)察等強(qiáng)力手段來保障樓市調(diào)控的到位、維護(hù)政策的尊嚴(yán)。

　　“國六條配套細(xì)則”與此前調(diào)控政策的一個(gè)明顯不同之處是，監(jiān)察部首次作為九個(gè)部門之一，參與調(diào)控。各地區(qū)、特別是城市政府是否切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房價(jià)格過快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，監(jiān)察部門應(yīng)該明察暗訪。地方細(xì)則既出，具體執(zhí)行尚可糾偏�！斑@回樓市調(diào)控能否見效，接下來得看監(jiān)察部門的了！”